FINANCEMENT / INVESTISSEMENT

Dispositif Jeanbrun : quand les professionnels pointent ses limites

Le dispositif fiscal Jeanbrun, destiné à relancer le marché locatif en France, est entré en vigueur il y a quelques mois dans le cadre de la Loi de finances 2026. Présenté comme un levier de redynamisation de l'investissement locatif après une année 2025 particulièrement dégradée, il avait initialement suscité un accueil favorable de la part des professionnels du secteur. Toutefois, à l'épreuve du terrain, les premières remontées nuancent cet enthousiasme. De nombreux acteurs de l'immobilier pointent désormais les limites opérationnelles du dispositif, questionnant son efficacité réelle à soutenir durablement le marché. Analyse des principaux points de friction identifiés par les professionnels.

Un dispositif temporaire qui interroge sa portée structurelle

Parmi les premières réserves exprimées par les professionnels, le caractère limité dans le temps du dispositif Jeanbrun apparaît comme un point de fragilité majeur. « La première déception, c'est que ce n'est pas un nouveau statut. C'est un dispositif qui n'est valable que jusqu'à fin 2028 », souligne Stéphane Desquartiers, dirigeant de SD Conseils et Formations, sur le plateau des Experts de l'Immo. Encadré par une échéance fixée au 31 décembre 2028, le mécanisme s'inscrit davantage dans une logique conjoncturelle que dans une réforme structurelle de l'investissement locatif.

Mis en place pour répondre aux tensions du marché du logement, accentuées depuis l'arrêt du dispositif Pinel fin 2024, le dispositif Jeanbrun, officiellement désigné comme statut du bailleur privé, vise à soutenir l'investissement des particuliers. Il repose notamment sur un mécanisme d'amortissement permettant de déduire fiscalement une partie de la valeur du bien immobilier. Si l'intention est saluée, sa temporalité restreinte soulève des interrogations quant à sa capacité à instaurer un cadre stable et lisible pour les investisseurs sur le long terme.

Un dispositif jugé trop complexe par la profession

Le dispositif Jeanbrun suscite des réserves marquées du côté des professionnels de l'immobilier, qui pointent une architecture jugée trop complexe. Reposant sur un mécanisme d'amortissement fiscal déductible du revenu global, il est perçu comme « compliqué » tant par les particuliers que par les acteurs du secteur. Cette nouvelle mesure s'inscrit dans une succession déjà dense de dispositifs d'aide à l'investissement, ce qui alimente la confusion. Comme le souligne Stéphane Desquartiers : « On a eu 14 dispositifs, ça fait le quinzième dispositif d'aide à l'investissement avec un coût d'amortissement, coût de la réduction d'impôt, c'est quand même un peu compliqué à poursuivre. »

De son côté, l'Association des courtiers en crédit (Apic) alerte également sur le manque d'accessibilité du dispositif. Dans les colonnes du journal Les Echos, elle estime qu'il « demeure particulièrement complexe à appréhender pour le grand public ». Et de préciser : « Elle suppose de maîtriser les notions d'amortissement, de déficit foncier, de plafonds et d'arbitrages entre neuf, ancien, niveaux de loyers et travaux. Dans les faits, ce sont surtout les investisseurs patrimoniaux très expérimentés, entourés de conseillers spécialisés, qui seront en mesure d'en exploiter pleinement le potentiel, alors que de nombreux ménages investisseurs occasionnels risquent de rester à l'écart ».

Un dispositif avantageux surtout pour les contribuables les plus imposés

Le dispositif Jeanbrun, basé sur un mécanisme d'amortissement générant un déficit foncier, reste très sélectif dans ses bénéficiaires. Selon les professionnels de l'immobilier, tous les contribuables ne sont pas logés à la même enseigne. Les analyses de Consultim révèlent que ce dispositif attire surtout les foyers soumis aux taux marginaux d'imposition (TMI) les plus élevés : 41 % pour les revenus compris entre 83.824 et 180.294 euros, et 45 % au-delà de 180.295 euros, représentant respectivement 1 % et 0,1 % des contribuables, selon la DGFIP.

« Là où c'est clairement intéressant c'est pour les contribuables à partir de 41 % à 45 % avec des revenus fonciers existants », souligne Stéphane Desquartiers. Pour illustrer, il détaille : « Si vous êtes à 45 % de TMI et avez des revenus fonciers, un déficit Jeanbrun de 10 000 euros peut générer plus de 6 200 euros d'économie d'impôts. » Un constat partagé par Édouard Fourniau, président de Consultim, qui rappelle que les hauts revenus et les multipropriétaires peuvent y trouver un intérêt réel pour optimiser leur fiscalité, tandis que les foyers aux revenus modestes tirent beaucoup moins d'avantages.

Après plusieurs mois de mise en œuvre, le dispositif Jeanbrun montre ses limites. Son caractère temporaire, sa complexité et le profil restreint des bénéficiaires contribuent à en limiter l'impact potentiel sur le marché locatif. Si certains investisseurs expérimentés peuvent en tirer parti, le dispositif reste difficilement accessible au grand public, ce qui soulève des questions sur son efficacité à long terme pour soutenir l'investissement locatif.

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